在6月18日我写过简说盛福片区在售楼盘，现在过了4个月，在售情况发生了许多的变化，今日再更新下，再说盛福片区在售楼盘。

记得去年的时候，很多人还是多少瞧不起盛福片区的，感觉片区荒芜、城市界面不好，那时购房者还有汉峪高新的一些楼盘可以选择，到了今年其他改善片区的楼盘多数处于告罄或尾盘状态，在售的价格都相对都比较高；此外核心区内可供开发的土地也比较有限，盛福片区相对而言还是位置不错的区域；另外今年盛福片区有好几个楼盘加推入市，品质相对是不错的，购房者有了更多的选择，盛福片区得到越来越多人的认可，成为改善购房者主要选择的区域。

下面简单说下盛福片区在售楼盘：

银丰云玺：优势：距离2/3线换乘站大概米左右，交通便利；北侧要建设招商的商业，涵盖商超、写字楼、图书馆、公寓之类的，周边商业相对密集；西盛福开发的比较早，这会导致两个方面：1、相对成熟。2、圈层或者说人群结构相对复杂些。因为西盛福商业多，加上这边相对成熟，地铁口近，这边的楼盘价格相对东盛福普遍贵些。另外面积-平，购房门槛在万，业主结构相对纯粹；展示的园林、精装等还是可以的，具体情况看交付了。楼盘的主要是劣势是：银丰物业口碑一般，好在是这个小区一共多户，体量不大，对物业的依赖度没有那么高。南侧的颐养中心是88.85米，对南侧的6号楼可能多少有些遮挡。银丰这个开发商虽然进步很明显，但感觉银丰做精品还是有些不现实的，做好了的话，品质中上水平。另外学校的问题，东侧的盛华学校什么时候建设，谁来建设还尚不明朗。的做了三居，不好改四居，四居的户型是平以上的，价格在万起了。另外北侧有黄台电厂，这个主要看着不舒服吧，西侧的轨交用地还未开发，后期开发难免会有一定的噪音影响。因为片区开发的比较早，周边多是高层社区，显得有点乱。还可以的楼盘，控制买入的价格。

绿城海棠映月：历下控股拿地，绿城代建，和盛福蘭园一样；容积率仅1.12，规划了9栋住宅，套房源，6层和8层的低密度社区。户型面积----平，顶层复式户型/平。主要劣势是：相对于东盛福全新的规划建设，它周边的房子偏老旧；北侧靠近垃圾转运站，多少有有些异味；西侧的靠近盛福苑的大高层，部分楼栋的采光会受影响；距离黄台电厂（对健康没啥影响，更多的是心理和视觉影响）直线距离一点几公里，不过有盛福苑高层的阻挡，看不到；物业不是绿城的是历下控股的，大概率不如绿城的好吧；主力户型是和的，最小是的，属于盛福片区中定位比较高的楼盘，/的总价还在万内，平以上的总价基本在万以上了，我的观点是万以上尽量买在更核心的区域；主要的优势是：圈层好，一共户，入住门槛基本在万以上；低密度，6/8层纯洋房小区，容积率仅仅是1.12，居住舒适度比较高；距离2/3线换乘站米左右；靠近招商的天环中心商业，购物会比较方便；距离盛和小学、明德中学米内。

历下金茂府：金茂的产品还是值得信赖的，之前交付的楼盘相对不错，开发商比较靠谱。但确实因为周边的太多劣势，导致这个楼盘成为了盛福销售最差的楼盘，现在的价格相对于首开的时候也降了些。

主要劣势是：东侧的奥体中路噪音，南侧的高压线（后期可能入入地），西侧的垃圾转运站、黄台电厂、北侧的胶济铁路；户型相对一般；现在的价格相对于首开时是降低的，感觉它/的小高层价格还是很可以的，但就是销量比较惨淡呀。这块骨头，即使是金茂也啃不动呢。

然后说东盛福了。

越秀麓端府：它是盛福片区销量比较好的楼盘，首先开发商营销做的非常不错，置业顾问培训的到位，广告打的好，也舍得给分销佣金；其次位置相对南点，项目周边劣势没那么多；另外，售楼处展示的不错，而且开发商第一次在济南操盘项目，在济南没有丑闻，这种外来的新和尚更好念经。

至于越秀咋样？这个开发商是不是更靠谱，只能等交付的时候再说了。主要劣势是容积率是2.5，楼间距普遍在39米左右，密度大了些，对比没有概念的可以去看下金地华著，也是容积率2.5的小高层小区；另外在南侧、西侧和北侧有许多底商，方便购物的同时难免会更乱一些；南侧是万科翡翠公园的大高层，对视野有一定的影响。

绿城蘭园：容积率仅1.5，密度低，最高楼栋是13层的，外立面是石材和铝板，片区其他项目的外立面多是真石漆的，距离地铁口比较近，最晚明年6月份可以交付，交付时间早，这些主要是绿城蘭园的优势。主要缺点是项目是绿城代建的，绿城代建的楼盘和纯绿城自己的楼盘还是有区别的，户型比较一般，没有阳台，东侧开源路要建设跨铁路桥。处于尾盘了，可选不足。

中电建国誉府：中电建这个开发商之前开发过章丘的山水泉城等楼盘，据了解还是建的不错的。普通水平的物业。中电建国誉府的产品相对不错，比如落地窗、大宽厅、部分铝板外立面，泉水入户，户型也不错。主要的缺点是西侧的的楼栋会受开源路跨铁路桥的影响，其他没有明显的劣势。容积率2.0，规划的小高层和洋房，东侧楼栋的楼间距在45米左右，采光和居住舒适度会比较高。项目7月中旬开盘，到今天已网签套，卖的非常好。

招商滨河府：被一个废弃的庙耽误销售的楼盘，去年被越秀摩擦，今年的销售情况还是不错的，目前已经网签套，目前处于尾盘状态，平的还可选，和平的房源不多了，因为房源的不足，这几个月已经淡出人们的视野。招商滨河府相对而言性价比还是可以的，容积率2.1，小高层洋房小区，开发商招商属于中等偏上的，户型不错，精装的，工地进展比较快。主要劣势是，位置偏北，东北侧有个庙，有个污水处理厂，东侧的河沟不确定整治的时间。尾盘了，后期主要攻坚平大户型，总价在万左右，难卖！

另外保利公园上城和中建星光城市预计月底也要首开了！

保利公园上城：最近这个盘的热度非常高，这个盘的竞品更多的不是盛福的楼盘而是工业北、雪山和唐冶的大户型。保利公园上城算是刚改定位的楼盘，在盛福片区中算是面积段相对最小的了，总价万就能上车，所以不要对品质期待很多。比较适合预算在二百七八十万以内的购房者，如果预算在二百七八十万以上了，就不是太推荐了。项目优势是：最大的优势是有小面积的总价低，楼下地铁站，出行方便，靠近商业和公园，户型相对不错，国企央企开发安全高。项目劣势是：北侧靠近飞跃大道靠近胶济铁路（米左右）、底下地铁停放处，会有一定的噪音影响；这种TOD的地铁上盖项目算是济南的首例，有些人对在地铁上盖房子会存疑，也有些人感觉这样可能风水不好，这样都会导致后期在二手房流通性上多少会有点受限制；另外因为住宅在地铁商业建筑之上，所以出行不太方便，车辆需要走架起的环行路，人需要乘坐电梯出入，电动车进不了小区；项目东侧是租赁住房；保利是个中规中矩的企业，品质一般，物业一般。

项目容积率是1.9，共规划了12栋建筑，其中8栋11层洋房，2栋23层高层，2栋23层+18层高层，共套房源，有、、、平四种户型，其中的在高层上，其他的在11层的洋房上。绿化率30%，车位配比1：1.2，楼间距在35-40之间，部分楼栋存在少量居住公寓。毛坯，预计年底可以交付，合同交付日期是年年中。

中建星光城市：首开地块容积率是2.7，这个容积率在盛福在售楼盘中属于最高的了，但是建设的都是小高层，这样楼间距不大，采光不大行，存在一些居住公寓。另外中建的物业不好，签了绿城咨询后感觉改善也不大。另外靠近开源路主干路。看开盘价格吧，2.1万内还行，高了就算了。舒适度品质大概率不如越秀、中电建、绿城蘭园之类的。看它以什么样的价格入市了。这个楼盘要想卖的不错，要么就是以低价格入市，要么就是等到片区其他楼盘货量不足的时候。

这是主要在售的楼盘，另外万科翡翠公园这个老大难还有部分房源在售；阳光城檀悦还处于风雨飘摇中，阳狮项目以及中建的另外2宗宗土地也会陆续入市。

期待盛福的蜕变，盛福片区肯定会越来越好。同时控制买入的价格，不要过分追高价格，买对了房子和户型，保值还是没有问题的。