白云湖又有新盘出现！

今天上午，雍云邸正式开放了营销中心，加入白云湖新盘“诸侯混战”。

营销中心开放仪式

继云湖花城、天悦云湖、云湖壹号、星光城后，白云湖板块又添新力军，年火药味依旧是很浓。

由招商蛇口、弘阳集团、电建地产联合开发的雍云邸，能不能虎口夺食呢？

楼面价元/平

雍云邸首开价格成悬念

年4月，招商+弘阳组成联合体，拿下了位于白云区石门街朝阳联新东街的组合地块。

彼时土拍热度还在，开发商信心很足，以约元/平的楼面价刷新白云湖周边宅地纪录。

竞拍结果

按后续市场来看，此举是抄底抄在“山顶”上了，可能会影响到项目的利润率，因此开盘价格也成了悬念。

雍云邸占地约平，分三个组团开发，一共规划有11栋高层住宅，每个组团由3栋或4栋组成，加起来货量约套。

项目沙盘

项目和竞品中建星光城同属白云湖数字科技城黄金围片区，目前还处在开发前期阶段。

现阶段，周边整体界面以厂房+村屋为主，物流车流来来往，观感不佳，有待后续提升。

雍云邸周边小商业

雍云邸现有利好是有堪称“换乘之王”的8号线，它能直通琶洲、触及广州各大核心板块，吸引更多潜在购房刚需。

白云湖已入驻产业

另外两个期待点是产业+旧改。白云湖数字科技城定位颇高，是广州西部未来十年至二十年由低端产业转向数字科技行业的希望。

项目进度及周边村屋

目前大规模存量旧改，既是白云湖发展的绊脚石，同时也蕴含了城市功能升级的潜力。

雍云邸市场和性价比如何，主要取决于它的产品和价格。

配套紧缺、竞拍众多

雍云邸想爆很难

跟成熟的主城不同，每个开发新区都面临着配套和产业引进的问题。

白云湖数字科技城目前概念是打出来了，但后续招商引资和产业落地很考验地方领导的智慧。

白云湖数字科技城产业布局

这也是雍云邸等住宅项目希望与隐忧。

从个人角度，我很期待改头换面的白云湖。毕竟这一汪湖水，只作为景观价值太可惜了。

旧改和功能分区

白云湖周边住宅共同的问题配套不足，没有任何一个新盘能满足购房者的全面需求。

无论是教育亮点突出的云湖花城、地铁上盖的天悦云湖还是一线湖景的云湖壹号，它们卖点都相对单一。

来来往往的物流车辆

另外，现有交通条件除了8号线，自驾体验都不太好；商业、医疗、教育等刚需配套落后主城区一大截，尤其是商业，城镇感比较明显。

回到市场竞争上。白云湖新盘众多，产品同质化严重，市场竞争压力巨大。

后来者雍云邸如何出突出重围，是个问题。

75平3房2卫，85平4房2卫

雍云邸靠紧凑户型搅局？

白云湖一手市场的内卷如何体现？看户型！

同样是刚需产品，主城区70-80面积段做到3房2厅，那市场绝对是十分抢手。

在白云湖，做到这个程度算是标配。

雍云邸首推3大户型图

雍云邸户型设计依旧卷中卷。首推的三个户型：建面约75平的，3房2厅2卫；约85平和平的4房2厅2卫。

我们来看看它们各自的优缺点。

75平户型

优点：面积小总价低，上车门槛低；其次竖厅设计紧凑，动静分离；75平主卧标配落地窗，还做到三房带主套，刚需最爱。

阳台合理“偷”面积

另外，厨房和卧室合理利用飘窗“偷”面积，极限扩大空间感；主卧和阳台计一般面积，花池设计部分不计入面积，小聪明提升实用性。

缺点：小面积约束下，三房加两卫实用性提高了，但空间舒适会有所牺牲；户型街分布在北向，采光差异南向户型；靠近马路一侧有噪声影响。

85平户型

优点：相较75平多了入户玄关，带阳台；“偷”面积一如前者。

样板间实拍

西南向四开间，户型方正，采光和透气性提升明。

厨房

U型厨房留足双开门冰箱位，同面积能做到4房2卫并做到这点的户型非常少。

缺点：西晒明显；户型以刚需角度看实用性强，以改善角度不够大气。

平

优点：兼具前两者实用性和空间感；东南向采光性最佳，大阳台连接次卧，提升品质感；少量高楼层可望湖景。

大阳台

餐厅

主卧和厨房面积提高，客厅开间增加，居住舒适感提升明显。

缺点：靠近马路侧户型有噪声和尾气污染影响，社区园林尽管不足，低楼层无缘湖景。

总的来看，雍云邸的户型在竞品压力下，依旧有自己出彩的地方。不过受限于实际建面，仍然存在美中不足。

营销中心

从小区布局上，组团式开发虽然有利提升效率，但注定不如合围式布局的一体性强；社区配套的丰富性和底商未来也有待提升。

从刚需角度，项目如果底价如网传3.8-4.1万/平，雍云邸市场潜力还是不错的。

周边一手售价

甚至大胆一点，部分房源价格压到3.5-3.6万/平，在周边竞拍均价4万/平前提，这3个实用户型优势将大大提升，尤其是85平将成为爆款。