接下来，济南楼市的目光将聚焦在盛福片区。

未来一个月内，区域内两个新项目保利公园上城和中建星光城市预计将迎来首开，高新核心区之外，这俩房企的又一场区域PK即将拉开序幕。

随着盛福片区土地供应进入尾声，板块也将迎来另一轮新旧交替，新阶段中包含保利、中建、绿城等房企的新项目，同台竞争，“时机”很重要。

尤其是在这个阶段。

低首付、低利率的政策“东风”以及楼市中高端改善市场供需结构的不平衡让部分板块热度不断攀升，但政策“东风”能持续多久、需求又能支撑多久都有变数，倒不如抓住当下热度。

所以，保利和中建项目的营销节点不断提前，都传言都要月底开盘。这算是个微妙时刻，客户资源与定价权或许就在这个“先机”中。

虽然属于同区域，但两个项目其实有明显的差异，今天27楼重点给大家说说保利公园上城，因为这是区域唯一一个“向下兼容”的项目。

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保利公园上城“向下兼容”的属性，最其户型面积配比上最明显。

项目共计有12栋楼，分三排南北排列，最北侧为18层、23层的小高与高层产品，南侧两排均为11层产品。

12栋楼上分布了㎡、㎡、㎡、㎡四个户型，全社区套房子中，㎡、㎡户型有套，占比达80%。

这样的户型分布与区域内其他项目大不相同，更与㎡起步的中建星光城市拉开产品差异。

大约从金地华著开始，盛福片区大部分新入市项目的起步户型均在㎡以上，所以盛福片区新房的起步总价基本都在万以上。

而保利公园上城的出现直接打破了这个界限。

小户型的出现就意味着低总价。

从目前市场流传的消息来看，公园上城北侧高层的最低单价大概率在2万以下，这意味上车历下盛福新房的门槛降到万。

另外，㎡的户型分布在南侧11层洋房上，这也降低了买入历下洋房的门槛。

在低首付门槛的政策之下，有多少群体会从历城的热点板块投身到历下盛福板块？历下、盛福、地铁房、总价万的吸引力到底有多大？这个月底或能见分晓。

据了解，保利公园上城预计首开1#、2#、3#三个楼栋，涵盖㎡、㎡、㎡三个户型。保利也在试水。

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走“性价比”这条路，某种程度上与保利的地块属性相关。

首先地块位于盛福片区的最北侧，靠近胶济铁路，铁路的不利影响比较明显，所以在产品排布上，公园上城是北侧是4栋高层住宅，而最小户型的产品也分布在这四栋楼上，加之栋楼上有部分居住公寓，部分房源的价格或许有大惊喜。

未来面临同样不利因素的还是中建星光城市B10-2地块。

其次地块是地铁上盖物业。保利公园上城如其案名，整个社区约高出地面16.5米，住宅下包含地铁停车场、小区车位、储藏室。

一方面购房者可能会担心有地铁进出站的震动噪音影响。这个上盖是地铁车辆段物业，是停放、检修地铁的场所，车速不会很快，另外上盖物业在建设中会进行一些减振降噪措施，理论影响应该不大。目前不少大城市也有上盖物业，有意向的朋友可以搜搜相关测评。

另一方面，在归家路线上，需要乘坐电梯或沿固定线路开车上到社区内部，路线比较曲折，不过据说回家电梯的空间是普通电梯的两倍，能稍微缓解一下。

西侧白色建筑为西侧归家电梯

西侧汽车回家动线

地铁上盖

基于地块位置与属性，如果走区域内同类产品路线，优势并不明显，所以“性价比”或许是个好的突破口。

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最后是27楼对保利公园上城户型的个人分析。

分布于高层上㎡户型：南向三面宽，南侧做了贯通式的双阳台，并设计了°转角窗，餐厅客厅等宽，整体的空间感不错，主卧也设计了°观景飘窗和套房设计，入户玄关略小。

分布于最南侧的11层洋房㎡户型：同样是南侧贯通式双阳台、主卧°观景窗，客卫干湿分离，入户子母门设计，但户型图看的话入户的收纳空间不足。

㎡户型：南向做了大宽厅设计，加上°的大面积玻璃窗，整体采光、视野、空间感不错，中西厨房，主卧°观景窗和套房设计，入户无玄关私密性不足，彩蛋空间如果融入厨房需要全屋中央空调。

㎡户型：南向四面款，客厅面宽资源不错，设计了大宽厅、大阳台，南向三卧室均配有飘窗，中西双厨，入户私密性不足。

整体来看，公园上城的户型还算可以，整体比较方正，动线与空间对位关系还不错，几个户型还带彩蛋空间，不足之处就是户型入户私密性或收纳空间方面一般。

作为盛福片区下一阶段的新面孔，保利公园上城的置业特征十分明显：一面是低总价历下地铁房的诱惑，一面是铁路旁地铁上盖的纠结，如果价格到位，27楼觉得不失是个置业好选择。

东部主城的中（建）保（利）之争已经开启，两个企业在今年都有不俗的表现，已有崛起之姿，拭目以待。

预告一下：如果顺利，下一个是关于中建星光城市的分析。